各資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：

征收補(bǔ)償涉及征地房屋補(bǔ)償當(dāng)事人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展。近年來(lái)，我市資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)積極參與征收補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，為保障公共項(xiàng)目順利實(shí)施，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。為進(jìn)一步提高資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行征收補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合征收補(bǔ)償工作新情況、新要求，溫州市注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估師專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)委員會(huì)特別提示資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在開(kāi)展征收補(bǔ)償評(píng)估時(shí)關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)：

一、業(yè)務(wù)承接風(fēng)險(xiǎn)

不少征收補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)在承接前已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，如：前期實(shí)施多次評(píng)估流程，歷經(jīng)多家評(píng)估機(jī)構(gòu)；由非征收實(shí)施單位委托；被征收人對(duì)補(bǔ)償金額存在不合理訴求；被征收人與征收實(shí)施單位矛盾較大；現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)施難度大。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)前，應(yīng)充分了解項(xiàng)目背景、可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和難點(diǎn)，審慎判斷后決定是否承接。

二、職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

征收補(bǔ)償資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)往往涉及多方利益，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員面臨諸多職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。如：評(píng)估機(jī)構(gòu)與征收單位、被征收人或其他相關(guān)當(dāng)事人存在經(jīng)濟(jì)利益關(guān)聯(lián)、人員關(guān)聯(lián)或者業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，可能影響?yīng)毩⑿裕徊糠直徽魇杖藶閷?shí)現(xiàn)自身利益訴求，對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行利益誘惑或施加其他非正常影響，導(dǎo)致評(píng)估人員行為失范，甚至構(gòu)成“權(quán)錢交易”等嚴(yán)重后果。評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德準(zhǔn)則，從實(shí)質(zhì)上和形式上保持獨(dú)立性，不得因任何利害關(guān)系影響其客觀性。

三、專業(yè)能力風(fēng)險(xiǎn)

征收補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估人員的專業(yè)能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)有著較高要求。項(xiàng)目涉及的資產(chǎn)種類繁多、千差萬(wàn)別，其中不乏一些特殊類型資產(chǎn)，如水壩、大型爐窯、大型生產(chǎn)流水線、管道溝槽等，此類特殊資產(chǎn)價(jià)值較高，需定制安裝，隱蔽工程較多，合理定價(jià)存在諸多難點(diǎn)。若被征收人主觀配合意愿不足，提供資料的真實(shí)性、完整性受限，則評(píng)估難度更大，對(duì)評(píng)估人員專業(yè)能力要求更高。評(píng)估機(jī)構(gòu)日常要重視專業(yè)人才培養(yǎng)和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累，提升能力，練好內(nèi)功。

四、組織實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)

征收補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)通常具有時(shí)間緊迫、批量委托的特點(diǎn)。當(dāng)征收項(xiàng)目涉及的企業(yè)和個(gè)人戶數(shù)多、資產(chǎn)量大時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的組織協(xié)調(diào)、進(jìn)度管理、質(zhì)量控制等方面能力會(huì)面臨更高的要求。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)后，應(yīng)做好統(tǒng)籌人員調(diào)配，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化時(shí)間管理，加強(qiáng)質(zhì)量復(fù)核。

五、現(xiàn)場(chǎng)勘察程序履行風(fēng)險(xiǎn)

因客觀條件限制，征收補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)常見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘察程序履行困難的情形，如：被征收人不配合勘察，不對(duì)勘察記錄書面確認(rèn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)勘察程序的充分履行和留痕，保留必要的文字、語(yǔ)音、照片、影像等資料，以書面形式記錄勘察的時(shí)間、地點(diǎn)、過(guò)程、結(jié)果等。若勘察時(shí)被征收人不在現(xiàn)場(chǎng)，或者不予配合確認(rèn)勘察記錄，應(yīng)要求在場(chǎng)的其他相關(guān)當(dāng)事人確認(rèn)，同時(shí)，詳細(xì)記錄現(xiàn)場(chǎng)情況，收集必要的證據(jù)資料，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中予以披露。因現(xiàn)場(chǎng)勘察程序受限，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響或者無(wú)法判斷其影響程度的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)適時(shí)終止該業(yè)務(wù)。

六、收集資料及評(píng)定估算程序履行風(fēng)險(xiǎn)

因客觀條件限制，征收補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)常見(jiàn)收集資料難，如：被征收人未提供必要的評(píng)估資料，包括設(shè)備的合同、發(fā)票、付款憑證等，建（構(gòu)）筑物的預(yù)決算資料、圖紙等；或提供的評(píng)估資料真實(shí)性、完整性、合法性存疑。資料收集不完整，進(jìn)一步影響評(píng)定估算的可靠性。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮重要評(píng)估資料缺失對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，以及相應(yīng)的彌補(bǔ)措施，建議由相關(guān)當(dāng)事人對(duì)提供的資料進(jìn)行書面確認(rèn)。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)重視取價(jià)資料、關(guān)鍵評(píng)估參數(shù)取值依據(jù)及計(jì)算過(guò)程在底稿中留痕。

七、評(píng)估報(bào)告披露不到位風(fēng)險(xiǎn)

目前，各級(jí)政府針對(duì)征收領(lǐng)域已印發(fā)有《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、房屋征收評(píng)估管理及房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范等規(guī)范性文件，為評(píng)估提供了法律依據(jù)。同時(shí)，也明確了被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，具有向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的權(quán)利；對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，具有向本市房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定的權(quán)利，為評(píng)估報(bào)告的異議處理指明了路徑。但當(dāng)前部分評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告存在評(píng)估依據(jù)不完整、救濟(jì)途徑未披露等情況，影響報(bào)告使用人正確理解和使用評(píng)估結(jié)論。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將房屋征收與補(bǔ)償管理、房屋征收評(píng)估管理規(guī)定及房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范等規(guī)范性文件列入評(píng)估依據(jù)，并在報(bào)告中明確告知明確救濟(jì)途徑，提高報(bào)告的規(guī)范性。

八、征收實(shí)施單位帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)的征收項(xiàng)目，特別是涉及重點(diǎn)建設(shè)工程的征收項(xiàng)目，往往需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成簽約。壓力層層傳導(dǎo)之下，評(píng)估機(jī)構(gòu)為配合完成簽約任務(wù)，滿足被征收人的不合理要求，導(dǎo)致程序執(zhí)行失范，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高企。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分意識(shí)到該做法的巨大風(fēng)險(xiǎn)和嚴(yán)重后果，守住底線，防范國(guó)有資產(chǎn)流失，維護(hù)社會(huì)公平公正。

九、被征收人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

部分被征收人因不滿意補(bǔ)償金額或未達(dá)其他訴求，妨礙評(píng)估程序正常履行，拒絕評(píng)估人員進(jìn)場(chǎng)勘察，不提供任何必要的配合。部分被征收人通過(guò)各種手段對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行施壓，給評(píng)估機(jī)構(gòu)增加了潛在的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和高昂的執(zhí)業(yè)成本。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)平和、理性地向被征收人做好解釋工作，切勿激化矛盾；同時(shí)，重點(diǎn)檢視自身程序履行是否到位，工作底稿是否真實(shí)完整、記錄清晰。

十、社會(huì)輿論帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房屋征收涉及社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，尤其在當(dāng)今自媒體高度發(fā)達(dá)的時(shí)代，一旦征收補(bǔ)償過(guò)程中出現(xiàn)一點(diǎn)波折，相關(guān)當(dāng)事人可能通過(guò)各種途徑傳播信息，進(jìn)一步加劇社會(huì)矛盾。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為征收項(xiàng)目的參與方，也可能因此卷入社會(huì)輿論事件中。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員日常應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，恪守行為規(guī)范和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，勤勉盡責(zé)，謹(jǐn)言慎行；發(fā)生社會(huì)輿論事件時(shí)，積極合理應(yīng)對(duì)，并及時(shí)向主管部門及行業(yè)協(xié)會(huì)匯報(bào)。

本風(fēng)險(xiǎn)提示僅供資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)時(shí)參考。征收補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不限于上述內(nèi)容，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)貫穿始終，以相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定為準(zhǔn)繩，在執(zhí)業(yè)中結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行職業(yè)判斷。

溫州市注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)委員會(huì)

 2025年6月27日