任何收購(gòu)方案都必須建立在評(píng)估的基礎(chǔ)上，不良資產(chǎn)的評(píng)估工作是不良資產(chǎn)收購(gòu)工作的前提條件和基礎(chǔ)，是收購(gòu)程序中一個(gè)相當(dāng)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，對(duì)控制收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)起著巨大的作用。且隨著不良資產(chǎn)收購(gòu)活動(dòng)的活躍，不良資產(chǎn)收購(gòu)中的房地產(chǎn)評(píng)估工作也越來(lái)越多。本文從不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估的主要特點(diǎn)、工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)等方面談?wù)勗趶氖虏涣假Y產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估的一些體會(huì)。

不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

1、類(lèi)型多且分布散

一般情況下，不良資產(chǎn)收購(gòu)過(guò)程中的房地產(chǎn)既有純土地、建成的房地產(chǎn)、“爛尾樓”，還有地上建有不屬于收購(gòu)范圍建筑物的土地，以及建有不屬于收購(gòu)范圍土地上的建筑物。

不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)分散的情況更是突出，可能在一個(gè)市區(qū)的不同地方各個(gè)鎮(zhèn)里，甚至?xí)霈F(xiàn)在不同的省的各個(gè)地方。

2、作業(yè)期限短

收購(gòu)工作本來(lái)就時(shí)間緊，而項(xiàng)目的評(píng)估工作又是收購(gòu)工作的前提，所以委托方給收購(gòu)評(píng)估工作的時(shí)間一般很短，多半要求看完現(xiàn)場(chǎng)后，一兩天出初步評(píng)估結(jié)果。加之部分資產(chǎn)所處區(qū)域偏僻，房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，獲取資料信息困難，而可比較的參照物較少，故不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估工作的時(shí)間顯得特別緊張。

3、價(jià)值類(lèi)型復(fù)雜

不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值包括清算價(jià)值、投資價(jià)值、殘余價(jià)值等。

當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象等具體情況明確價(jià)值類(lèi)型，并對(duì)具體價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行定義。不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估中，一般委托方需要評(píng)估機(jī)構(gòu)提供兩個(gè)或以上的價(jià)值。

4、不確定性因素多

收購(gòu)項(xiàng)目的評(píng)估對(duì)象在很多情況下委托方提供的資料中沒(méi)有完備的產(chǎn)權(quán)資料，致使評(píng)估機(jī)構(gòu)難以確定評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積等；部分房地產(chǎn)有權(quán)屬資料，但資料也多樣化；不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)使用狀況也較復(fù)雜，這都是房地產(chǎn)評(píng)估中的不確定因素。

不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查——評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)狀況及瑕疵說(shuō)明

不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估中，需通過(guò)走訪當(dāng)?shù)貒?guó)土局、房產(chǎn)局等相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行查冊(cè)、咨詢(xún)調(diào)查，對(duì)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)狀況及瑕疵在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露。

2、對(duì)產(chǎn)權(quán)不完善的評(píng)估對(duì)象提出達(dá)到處置要求的操作建議，并進(jìn)行分類(lèi)出具處置意見(jiàn)

根據(jù)評(píng)估對(duì)象當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門(mén)有關(guān)規(guī)定，對(duì)產(chǎn)權(quán)不完善的評(píng)估對(duì)象提出達(dá)到處置要求的操作建議，如補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金、變更用途、辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證等；根據(jù)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況、用途、使用現(xiàn)狀等因素結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)，并出具相關(guān)處置意見(jiàn)，如進(jìn)行拍賣(mài)、交換、抵債、出租等。

3、出具評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格和建議處置價(jià)格

首先，采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估出評(píng)估對(duì)象在完善產(chǎn)權(quán)并正常使用的條件下公開(kāi)市場(chǎng)上*可能形成或成立的的客觀合理價(jià)格或收益。

其次，根據(jù)委托方的要求，考慮評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、交易方式的特殊性如快速變現(xiàn)、拍賣(mài)市場(chǎng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理、買(mǎi)受人需額外支付拍賣(mài)傭金等因素對(duì)房地產(chǎn)處置價(jià)格的影響，出具建議處置價(jià)格。

不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估的注意事項(xiàng)

1

前期充分溝通

收購(gòu)項(xiàng)目的評(píng)估過(guò)程中，前期的充分溝通通常可達(dá)到事半功倍的效果。

首先，收購(gòu)方在委托評(píng)估前一般會(huì)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目有一定的調(diào)查了解，通過(guò)與相關(guān)人員的溝通，我們可提前對(duì)評(píng)估對(duì)象有進(jìn)一步的了解。

其次，通過(guò)前期的充分溝通，對(duì)委托方的處置方案有一定的了解后，評(píng)估師可以與委托方協(xié)商使用的價(jià)值類(lèi)型，并明確定義，確信所使用的具體價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估目的相適應(yīng)，并與委托方就此價(jià)值類(lèi)型的使用達(dá)成充分的理解。

2

合理安排現(xiàn)場(chǎng)路線

收購(gòu)項(xiàng)目的估價(jià)作業(yè)時(shí)間要求緊，現(xiàn)場(chǎng)充分的調(diào)查、走訪又是做好收購(gòu)項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)，故合理安排現(xiàn)場(chǎng)路線是做好不良資產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)鍵。

3

評(píng)估過(guò)程必須綜合考慮評(píng)估對(duì)象——收購(gòu)資產(chǎn)的處置方案

處置方案是未來(lái)處置方的處置思路，預(yù)計(jì)回收時(shí)間。

據(jù)了解，資產(chǎn)管理公司在收購(gòu)資產(chǎn)后的主要處置方案有：通過(guò)和解、訴訟或直接變賣(mài)收購(gòu)資產(chǎn)，該方案所需時(shí)間較短;對(duì)收購(gòu)的資產(chǎn)進(jìn)行重新包裝再轉(zhuǎn)讓?zhuān)摲桨笗r(shí)間較長(zhǎng);對(duì)收購(gòu)的資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)改造或按原現(xiàn)狀自營(yíng)或出租。

4

根據(jù)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀及處置方案確定評(píng)估技術(shù)思路

在收購(gòu)項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估人員應(yīng)針對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀、委托方收購(gòu)不良資產(chǎn)的處置方案以及對(duì)影響資產(chǎn)價(jià)值等多方面因素進(jìn)行綜合分析，確定評(píng)估技術(shù)思路。