導讀：本評估技術指引分為七大部分，分別為技術指引的適用范圍、引用的標準、依據、總則以及集體經營性建設用地、宅基地使用權、農用地使用權（承包經營權）地價評估的具體適用方法等。

1.適用范圍

2.引用的標準

3.依據

4.總則

5.集體經營性建設用地使用權地價評估

6.宅基地使用權地價評估

7.農用地使用權（承包經營權）地價評估

對于各類型集體土地使用權適用評估方法指引分別為：

1.集體經營性建設用地使用權地價評估方法

集體經營性建設用地屬于建設用地性質，地價評估宜重點采用收益還原法、市場比較法、剩余法（假設開發法）進行估價，有集體建設用地基準地價的區域可以采用基準地價系數修正法。

（1）收益還原法

（2）市場比較法

（3）成本逼近法

（4）剩余法

（5）公示地價系數修正法

2.宅基地使用權地價評估方法

（1）收益還原法

（2）市場比較法

（3）成本逼近法

（4）剩余法

（5）抵押評估

3.農用地使用權（承包經營權）地價評估方法

（1）收益還原法

（2）市場比較法

（3）成本逼近法

（4）剩余法

（5）評分估價法

（6）基準地價修正法

發布丨中國土地估價師協會

關于印發《集體土地使用權地價評估技術指引（征求意見稿）》的通知

中估協發〔2016〕18號

各土地評估中介機構、土地估價師：

   為適應新形勢下集體土地資源市場化配置需要，解決集體土地使用權地價評估技術難點，在現行的《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）、《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）等五個規程的基礎上，中國土地估價師與土地登記代理人協會組織專家編寫了《集體土地使用權地價評估技術指引（征求意見稿）》，經國土資源部土地利用管理司批準，現予以印發。請結合當地實際參照執行，并請將執行過程中遇到的問題與建議反饋協會。

   聯系人：曹勇

   聯系電話：010-62134035

   郵箱：cy@creva.sina.net

中國土地估價師與土地登記代理人協會

2016年7月4日

附件：《集體土地使用權地價評估技術指引（征求意見稿）》

集體土地使用權地價評估技術指引

(征求意見稿)

為適應新形勢下集體土地資源市場化配置的需要，規范集體土地 使用權地價評估行為，健全集體土地合理價格形成機制，促進城鄉土地市場一體化建設，制訂本指引。

1.適用范圍

本指引適用于集體土地使用權（承包經營權）地價評估，本指引所稱集體土地，是指土地所有權屬于集體經濟組織，符合城鄉土地制度及規劃管制要求，可進行市場化交易的集體建設用地和集體農用地。

2.引用的標準

下列標準所包含的條文，通過在本指引中引用而構成本指引的條文。本指引頒布時，所示版本均為有效。使用本指引的各方應使用下列各標準的*新版本。

（1）《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）；

（2）《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）；

（3）《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）；

（4）《農用地質量分等規程》（GB/T 28407-2012）；

（5）《農用地定級規程》（GB/T 28405-2012）；

（6）《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）

3.依據

（1）《中華人民共和國物權法》；

（2）《中華人民共和國土地管理法》；

（3）《中華人民共和國農村土地承包法》；

（4）《中華人民共和國擔保法》；

（5）《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》；

（6）《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013 年 11 月 12 日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）；

（7）《不動產登記暫行條例》（國務院令第 656 號）

（8）《不動產登記暫行條例實施細則》（國土資源部令第63號）

（9）中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（中辦發[2014]61 號）；

（10）國務院辦公廳《關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》（國辦發[2014]71 號）。

4.總則

4.1 地價內涵

集體建設用地使用權價格。

在符合規劃用途或現狀合法用途下，一定年期的集體建設用地使用權在當地市場條件下的正常交易價格。其權利特征是屬于農村集體所有權下的土地使用權，按照交易方式的不同有不同的價格形態，包括出讓價格、轉讓價格、租賃租金、抵押價格、聯營入股價格等。估價過程中應根據不同交易方式所發生交易的權利特征、經濟關系等確定價格內涵。

宅基地使用權價格。

是指農村宅基地使用權，在合法流轉前提下的正常市場交易價格。其權利特征是屬于農村集體土地所有權下的宅基地使用權，按照交易方式不同有不同的價格形態，包括轉讓價格、租賃租金、抵押價格等。

集體農用地承包經營權價格。

承包經營權，相當于對應所有權下的土地使用權，屬于用益物權性質，在現行法律框架下，該用益物權具有長期性和穩定性特征。集體農用地承包經營權價格是指一定年期的該用益物權在不同交易形態下的市場價格，在合法流轉前提下，可進一步衍生為承包權價格和經營權價格。其價格形式可按年度轉包費用或租金形式表示，也可按若干年期的資本化價格形式表示。

4.2 估價目的

集體土地價格評估是為交易雙方或一方合理確定交易價格提供專業服務。估價目的需針對委托方擬實施交易的類型與方式，考慮交易標的實體與權利狀況確定。

表交易方式與估價目的

4.3 評估原則

集體建設用地使用權價格評估應遵循《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）規定的相關原則，集體農用地承包經營權價格評估應遵循《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）規定的相關原則。

除此之外，應特別遵循合法性原則，評估目的不應超出法律法規限定的集體土地流轉范圍。應關注*有效利用原則，有規劃條件的，評估設定時依照規劃條件，沒有規劃條件的，評估時應充分考慮*有效利用條件。

5.集體經營性建設用地使用權地價評估

5.1 總述

按照《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》的要求，“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地，其入市交易應滿足符合規劃、用途管制和依法取得的前提。集體經營性建設用地屬于建設用地性質，地價評估宜重點采用收益還原法、市場比較法、剩余法（假設開發法）進行估價，有集體建設用地基準地價的區域可以采用基準地價系數修正法。估價中重點考察并闡明待估集體建設用地符合規劃和用途管制情況，針對委托評估目的和具體交易方式合理確定價格內涵。不同時期、不同地區的試點政策只適用于該類試點要求，評估中需注意政策差異對價格的影響，并進行全面闡述與分析。

5.2 技術要點

在價格影響因素、估價方法適用上，主要依據《城鎮土地估價規 程》（GB/T 18508-2014），同時還需體現以下技術要求：

5.2.1 收益還原法

（1）收益還原法適用于具有正常客觀收益或潛在收益的集體經營性建設用地估價。

（2）確定總收益時，應通過調查集體經營性建設用地所在或相似區域同類用地的正常客觀年收益或年租金水平確定。考慮到租金數據調查的方便性、可獲得性，宜盡量采用租金收益。可采用同區域、同類型國有建設用地經營收益或租金數據評估集體建設用地價格。

（3）確定年總費用時，鑒于各地土地稅費項目和標準存在差異，應按照當地相關規定計算。

（4）由于受政策因素、現行制度差異等影響，集體經營性建設用地價格評估的土地還原率應比同區域國有建設用地還原率略高。

5.2.2 市場比較法

（1）在選擇比較案例時，應考慮集體經營性建設用地不同交易方式的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。

（2）遵循“同權同價”，但前提是“同權”，即交易案例的權利形態、界定、限制要求等與評估對象的一致性決定二者價格水平是否一致。注意不同時期、不同區域試點政策下的交易案例的特殊權利狀況對價格的影響。不能選擇國有建設用地案例。

（3）區域因素修正的內容主要包括：繁華程度（距鎮中心距離）、基礎設施狀況（供水、供氣、供電、供熱、排水等）、公共服務設施狀況（學校、醫院、銀行、電信等設施）、交通條件（道路狀況、交通便捷度）、規劃限制等。

（4）進行個別因素修正時，應充分考慮宗地的產權限制因素對地價的影響。

（5）交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過 30％。

5.2.3 成本逼近法

（1）在確定土地取得費時，應注意分析集體經營性建設用地與國有建設用地在成本構成上的差異。集體經營性建設用地不涉及所有權的轉移，其土地取得成本可根據所占用土地情況及取得成本的客觀水平進行測算，一般不包括征地稅費。具備條件的地區，評估時應考慮顯化機會成本和邊際成本。

（2）在確定土地開發費時，應根據待估宗地開發程度和區域內平均成本確定，可借鑒或采用同區域國有土地開發費用水平或標準，但要詳細闡述區域土地開發狀況及其對價格的影響關系。

（3）集體經營性建設用地開發過程中應繳納的稅費各地標準不同，需根據當地具體的政策規定確定稅費項目及標準。

（4）確定土地開發利潤率時，應綜合考慮：利用類型、開發周期、待估宗地所在地區同類土地開發的投資利潤水平等。

（5）在確定土地增值時，應綜合考慮：土地用途的改變、土地開發后所能達到的基礎設施水平、開發期間周邊設施的改善程度、宗地的規劃限制性條件、土地權利的限制性因素等。

5.2.4 剩余法

（1）確定待估宗地*有效利用方式，應根據宗地所在區域的土地利用總體規劃、鄉鎮規劃、村莊規劃等所確定的規劃用途，并結合估價對象實際可能的利用方式進行。

（2）在確定開發完成后土地或不動產總價時，應根據待估宗地*有效利用方式和同類型土地或不動產市場狀況，優先采用市場比較法確定其估價期日的價值。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或不動產價值，也可以根據當地市場狀況采用收益還原法確定其價值。

（3）根據所確定的*有效利用方式，考慮同類型土地開發的正常建設期和投資進度，確定估價對象的開發建設周期和投資進度安排。考慮到集體經營性建設用地建設規模一般較小，開發建設期一般確定為 1-2 年，投資進度采取分期均勻支付。

（4）測算開發成本各項稅費時，應考慮集體經營性建設用地與國有建設用地的差異。由于當前集體經營性建設用地開發過程中的稅費項目各地并無統一標準，應遵循合法依規原則，稅費項目和標準應依據當地相關規定。

（5）在確定利潤率時，應綜合考慮同一市場上類似土地或不動產開發項目的平均利潤和集體經營性建設用地的產權完整性進行確定。

5.2.5 公示地價系數修正法

（1）在制定并發布了集體建設用地基準地價等公示地價的區域，可采用公示地價系數修正法進行評估。土地級別、基準地價、修正體系及修正公式等應嚴格按照當地正式發布的文件及報告執行。所采用的公示地價應具有現勢性，待估宗地估價期日距公示地價的期日一般不超過3年，并具有完備的公示地價修正體系。

（2）不宜采用國有建設用地公示地價體系直接修正評估集體經營性建設用地價格。

（3）進行因素修正時，應遵循修正體系，結合待估宗地實際情況合理確定修正幅度。

6.宅基地使用權地價評估

6.1 總述

宅基地所有權屬于所在集體經濟組織，使用權屬于合法取得的農戶。在用地類型上屬于建設用地，在價格影響因素、估價方法選用等方面參照《城鎮土地估價規程》，在價格內涵界定、估價參數確定等方面遵循集體建設用地的有關要求，年期可參照 70 年設定。

本指引所稱農村宅基地使用權價格評估主要是指作為宅基地繼續使用的價格，對于農村閑置宅基地通過土地整治等再利用的，應按照其整治后的用途與規劃要求評估其價格。

6.2 技術要點

在價格影響因素、估價方法適用上，主要參照《城鎮土地估價規 程》（GB/T 18508-2014），同時還需體現以下技術要求：

6.2.1 市場比較法

集體經濟組織內有宅基地流轉交易的，可采用市場比較法評估。

（1）在選擇比較案例時，應考慮農村宅基地不同交易方式的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。要實地調查比較案例的交易對象狀況，考察比較案例的交易對象構成與評估對象的對應性、可比性。不得選擇城鎮商品住宅交易作為比較案例。

（2）應考慮不同時期、不同區域的農村宅基地試點政策的具體要求對比較案例價格、估價對象價格的影響。

（3）區位條件、環境狀況、公共設施狀況、基礎設施狀況、房屋質量、庭院狀況等是影響農村宅基地的主要因素，需進行實地考察，并全面、準確描述。

（5）應盡量選擇與評估對象相近的案例進行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數大于 20%、綜合修正系數大于 30%的，應重 新選擇比較交易實例。

6.2.2 收益還原法

收益還原法適用于農房出租案例較多的區域。

（1）調查測算宅基地租金，應深入調查出租對象的構成及質量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區域調查分析客觀租金水平。

（2）宅基地出租過程有關稅費的項目和標準依據當地有關規定和要求，并結合實際調查確定。

（3）鑒于農村宅基地租賃及交易尚存在政策與制度制約，其還原率可比同區域同用途國有建設用地高。

6.2.3 剩余法

適用于集體經濟組織內有農村住房流轉市場的地區。

待開發的宅基地，可采用市場比較法或者收益還原法評估開發完成后的農宅價格，開發成本測算要通過實地調查掌握當地的農房建設成本項目與標準，不宜直接采用當地城鎮住房建設的成本取費標準。相關稅費依據當地農房建設的有關政策規定確定。

6.2.4 成本逼近法

適用于農村住房或宅基地交易案例較少的地區。

宅基地使用權價格=原土地價格+開發費用+取得宅基地相關稅費+增值。

原土地價格根據宅基地劃撥前的土地利用形態（地類）評估確定，劃撥前是農用地的，按農用地評估方法確定；是其它用地的，按其它用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前土地的地類的，按所在區域主要地類確定。

土地開發費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”（通水、通電、通路和場地平整）等費用。

6.2.5 抵押評估

根據《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權 抵押貸款試點的指導意見》（國發[2015]45號）的要求，“農民住房財產權設立抵押的，需將宅基地使用權與住房所有權一并抵押。”因此涉及宅基地及地上房屋抵押評估的，應評估宅基地地價及地上房屋價值，地上房屋價值按建筑物重置成新價確定。

7.農用地使用權（承包經營權）地價評估

7.1 總述

農用地使用權地價評估依據《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013 年 11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）提出的“堅持農村土地集體所有權，依法維護農民土地承包經營權，發展壯大集體經濟。穩定農村土地承包關系并保持長久不變，在堅持和完善*嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。”中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（2014 年 11 月 20 日）提出的“堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度”等基本要求，服務于農村承包土地經營權交易。

農用地使用權（承包經營權）地價評估，應遵循農村土地經營權合法取得、產權關系明晰并經登記、不改變土地所有權性質、符合土地用途規劃管制等基本要求，符合規定的承包與轉包合同、權屬登記證書及文件等是基本判斷依據。

7.2 技術要點

農用地承包經營權作為用益物權，可以進一步衍生為承包權和經營權，在形成經營權流轉市場的地區，評估農用地使用權地價時，應根據流轉參與各方的產權與收益關系，準確界定所評估權利及價格內涵，同時評估承包權地價和經營權地價。有條件的地區，在制訂農用地基準地價時，應細化到承包權、經營權。

農用地使用權地價主要評估方法為收益還原法，農用地流轉市場較發達的，還可以選用市場比較法；對于新開發的農用地，可以選用成本逼近法；對于待開發的，可以選用剩余法；已完成了農用地分等定級工作，制定了農用地基準地價的地方，可以選用評分估價法、基準地價修正法。

農用地地價評估依據《農用地估價規程》進行，同時體現以下技術要點：

7.2.1 收益還原法

（1）農村承包土地經營權流轉通常均具有收益，應深入調查流轉參與各方實際收益水平和客觀收益能力，采用收益還原法進行估價。 通過種植作物核定農用地的客觀收益水平的，原則上應采用待估農用 地所在區域普遍種植的大宗作物。有農業補貼政策的，相關補貼納入收益計算。

（2）以承包或租賃方式流轉的年度承包費或租金，通過調查并判斷其收益關系，是確定總收益的重要依據。年收益若以實物 方式約定，應以評估期日物價水平進行核算。

（3）確定年總費用時，鑒于各地土地稅費項目和標準存在差異，應按照當地相關規定計算。

（4）土地還原率一般可采用“安全利率+風險調整值”方法進行測算，通常取一年期定期存款利率為安全利率。風險調整值除考慮自然災害對農業生產的風險外，還需考慮農業生產周期長、市場供需變化等風險。一般普通種植項目風險低于特種種植項目風險，養殖風險 高于種植風險，工廠化農業的風險低于非工廠化農業。

（5）農村承包土地經營權年期不得超過承包期的剩余期限，超過土地承包期剩余年限的，按剩余承包年限計算。具體年期在符合法律與政策規定前提下，以合同約定為準。

7.2.2 市場比較法

（1）在調查與選擇比較案例時，應考慮農村承包土地經營權流轉方式的不同所引起的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。原則上要求選取近 3 年內所在區域或相似區域的流轉案例不少于 3 個。

（2）必須區分不同種植類型與經營方式的案例，原則上應做到同類型比較，即在經營方式上區分普通大田種植、大棚等設施種植、工廠化種植選擇同類型案例，在種植類型上區分水田、旱地、菜地、果園、花卉等選擇同類型案例。

（3）應盡量選擇與評估對象相近的案例進行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數大于20%、綜合修正系數大于 30%的，應重新選擇比較交易實例。